Usufruitier et nu-propriétaire ont des droits identiques sur le bien démembré.

FAUX.

À la différence d'une indivision, où l'ensemble des indivisaires détiennent les mêmes droits (sur un logement, un compte bancaire...), l'usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits très différents. La propriété d'un bien se compose de trois éléments : le droit d'en user (je l'habite ou je le loue), le droit d'en percevoir les revenus (j'encaisse les loyers) et le droit d'en disposer (je le donne ou je le vends).

L'usufruitier possède le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus alors que le droit d'en disposer appartient au nu-propriétaire. Autre différence, le bien n'appartient pas à l'usufruitier. C'est pourquoi, à son décès, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien (l'usufruit rejoint sa nue-propriété).

Lorsque les attributs de la propriété sont ainsi répartis entre plusieurs personnes, on parle de "démembrement de propriété" ou de "bien démembré".

Les grosses réparations sont supportées par le nu-propriétaire.

VRAI.

Si le bien démembré est un logement, le nu-propriétaire doit prendre en charge les grosses réparations liées à sa structure (gros murs et voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement, clôture) alors que l'usufruitier assure son entretien courant (art. 605 et 606 du Code civil). Ainsi dans une copropriété, le remplacement de la totalité des canalisations communes de l'immeuble est une grosse réparation à la charge du nu-propriétaire, de même que les travaux de remplacement des pièces en bois des fenêtres ou encore les travaux du système d'évacuation des eaux pluviales.

Il en va différemment si les grosses réparations ont pour origine l'absence d'entretien du bien par l'usufruitier. Ce dernier doit, dans ce cas, en assumer la charge.

Notez que l'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer de grosses réparations. Si celles-ci sont nécessaires, il peut les effectuer à sa place et lui demander, lors de l'extinction de l'usufruit, un dédommagement équivalent à la plus-value apportée à l'immeuble (si l'usufruit s'est éteint par le décès de l'usufruitier, ses héritiers peuvent effectuer cette demande).

Les charges de copropriété sont supportées par le seul usufruitier.

FAUX.

Chaque copropriétaire doit participer aux charges de copropriété. En cas de démembrement de la propriété d'un lot, les charges sont en principe réparties entre usufruitier et nu-propriétaire conformément aux dispositions du Code civil: le nu-propriétaire assume uniquement les grosses réparations et l'usufruitier l'ensemble des autres réparations. Ainsi, des travaux de réfection de la cabine d'ascenseur ou de ravalement de la façade de l'immeuble constituent des travaux d'entretien à la charge de l'usufruitier (TGI Paris no 13/02763 du 28 octobre 2016).

En revanche, la réfection du toit de l'immeuble incombe au nu- propriétaire. Cependant, afin de faciliter le recouvrement des charges, il est fréquent que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité entre l'usufruitier et le nu-propriétaire : si l'usufruitier ne peut acquitter les charges d'entretien, le syndic peut alors les réclamer au nu- propriétaire (Cass. civ. no 15-12545 du 14 avril 2016).

Les impôts sont payés par l'usufruitier.

VRAI.

En principe, les impôts sont supportés par l'usufruitier. C'est lui qui règle la taxe foncière (art. 1400 du Code général des impôts [CGI])et la taxe d'habitation s'il occupe le bien démembré. S'agissant de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la règle est plus complexe. L'usufruitier doit, en principe, payer seul l'IFI sur la valeur du bien en pleine propriété, c'est-à-dire sans tenir compte du démembrement. Toutefois, si des enfants héritent de biens immobiliers en nue-propriété et que le conjoint survivant reçoit l'usufruit légal (art. 757 du Code civil), le paiement de l'IFI est réparti entre l'ensemble des héritiers, usufruitier et nus-propriétaires. En d'autres termes, les enfants devront prendre en compte la valeur des immeubles reçus en héritage pour évaluer leur patrimoine immobilier. Cette valeur dépendant de l'âge de l'usufruitier au 1er janvier de l'année (art. 699 du CGI, voir tableau ci-dessus). En revanche, si le conjoint survivant reçoit l'usufruit par testament ou donation au dernier vivant, il déclarera seul la valeur des biens en pleine propriété.

L'usufruitier peut vendre seul un bien immobilier démembré.

FAUX.

La vente d'un bien démembré nécessite l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. L'usufruitier pourrait éventuellement vendre seul son usufruit. Mais une telle opération n'aurait que peu d'intérêt pour l'acquéreur. En effet, il ne pourrait bénéficier de l'usufruit que jusqu'au décès de l'usufruitier. Si le nu- propriétaire accepte la vente du bien, la répartition du prix s'effectuera en fonction de l'âge de l'usufruitier et en fonction du barème établi par l'administration fiscale (voir tableau).

Exemple : un appartement démembré est vendu 400 000 €, l'usufruitier étant âgé de 75 ans, il recevra 120 000 € (30 % de 400 000 €) et le nu-propriétaire 280 000 € (70 % de 400 000 €).

L'usufruitier gère seul un portefeuille d'actions démembré.

VRAI.

Une personne usufruitière d'un portefeuille d'actions a le droit de le gérer seule, sans avoir besoin de l'autorisation du nu-propriétaire (Cass. civ. no 96-18041 du 12 novembre 1998). Il décide des arbitrages à effectuer, c'est-à-dire la vente ou l'achat de certaines actions, comme le ferait un plein propriétaire. Cependant, sa liberté est encadrée. Tout d'abord, en cas de vente, l'usufruitier est obligé de réinvestir le prix de vente des actions dans le portefeuille et d'acheter de nouveaux titres. Ensuite, il doit conserver le capital, ce qui l'oblige à gérer le portefeuille de manière prudente et équilibrée, "en bon père de famille". Afin de prévenir tout abus de sa part, l'usufruitier doit informer le nu-propriétaire des mouvements qu'il opère sur le portefeuille (Cass. civ. no 00- 17. 870 et no 00-22.609 du 3 décembre 2002).

L'usufruitier peut donner en location un bien démembré.

VRAI.

L'usufruitier est libre d'occuper le bien lui-même, ou de le louer et percevoir les loyers. S'il s'agit d'un bail d'habitation d'une durée ne dépassant pas neuf ans, il n'a pas besoin de l'accord du nu-propriétaire pour signer le bail. En revanche, pour un contrat de location d'une durée supérieure à neuf ans, un bail commercial ou encore un bail rural, l'usufruitier doit obtenir l'autorisation du nu-propriétaire. À défaut, le bail peut être annulé par ce dernier. Si le nu-propriétaire refuse de donner son accord, l'usufruitier a la possibilité de saisir le juge pour être autorisé à signer seul le bail (art. 595 du Code civil).

L'usufruitier peut utiliser l'argent déposé sur un livret d'épargne.

VRAI.

Lorsque l'usufruit porte sur un bien qu'on ne peut utiliser sans le consommer (on parle alors de quasi-usufruit), l'usufruitier dispose des droits d'un véritable propriétaire. Il peut utiliser en partie ou en totalité l'argent déposé sur un livret d'épargne ou un compte bancaire, sans que le nu-propriétaire ne puisse s'y opposer. Cependant, les sommes utilisées devront être restituées au nu-propriétaire lorsque l'usufruit cessera. Au décès de l'usufruitier, elles seront prélevées sur l'actif de sa succession et transmises au nu-propriétaire sans droits fiscaux à payer. L'utilisation des fonds par l'usufruitier n'est pas sans risque : s'il dilapide son patrimoine, le nu-propriétaire ne récupérera rien. Toutefois, le nupropriétaire, s'il s'agit d'un descendant du défunt (enfant...), peut demander que l'argent soit déposé sur un compte bancaire garantissant le maintien de l'intégralité du capital (art. 1094-3 du Code civil). Dans ce cas, l'usufruitier perçoit les intérêts mais ne peut disposer du capital.

Le barème fiscal de l'usufruit © Pleine Vie

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